住宅ローン減税期間が終了したら、繰り上げ返済しても良い?

今でこそよく聞くようになった「住宅ローン減税」。制度が始まったのは平成19年で、まもなく10年が経とうとしています。つまり、住宅ローン減税が開始したのを機に家を購入した方は、じき減税期間が終わりを迎えるというわけです。そんな今回は、住宅ローン減税期間が終了したら繰り上げ返済しようか迷っている方に読んでいただきたいコラムです。 (記事提供元:Sodan[ソダン])

■住宅ローン減税期間が終わったら、繰り上げ返済しても良い?

減税期間が終わったら、住宅ローン減税の還付金を含めた手元の貯金を用いて、繰り上げ返済しようとお考えの方もいらっしゃいますよね。では、住宅ローン減税期間終了後は、繰り上げ返済を優先しても良いのでしょうか?

答えは、“ご家庭ごとの家計状況による”です。たしかに、「住宅ローンを早めに返してしまいたい……」という気持ちはよくわかります。しかし、その他の支出も考えたうえでどうするかを決める必要があります。そのため、まずは住宅ローン以外のさまざまな視点から家計を見てみましょう。さて、住宅購入から10年経つと、ご家庭を取り巻く環境はどのように変化しているのでしょうか……?

たとえば、車や家具家電などの買い替えが発生する時期かもしれません。また、お子さまがいる場合は教育資金がかかる時期でもあるでしょう。仮に、「教育資金はちゃんと貯めているから問題ないよ!」というご家庭も、塾代や習い事などにかかるお金までは準備できていないかもしれませんよね。

上記のように、これからもさまざまな出費が発生することを考えると、貯金の大半を繰り上げ返済に充ててしまうのはおすすめできません。やはり、ある程度は手元資金として残しておくことをおすすめします。

■それでも繰り上げ返済したい!効果はどれくらいあるの?

そうはいっても、やはり繰り上げ返済が気になる!という方もいらっしゃいますよね。では、繰り上げ返済をした場合、どのくらいメリットがあるのか?を確認してみたいと思います。

仮に、下記条件で500万円の繰り上げ返済をした場合のシミュレーションがこちらです。

【平成20年1月に借り入れ開始】

借入額:3,000万円 返済期間:35年 金利タイプ:フラット35(全期間固定) 金利:3.53%

返済金額:124,509円/月 総返済金額:52,293,543円

【平成30年2月に500万円を繰り上げ返済】

①「期間短縮型」(7年短縮)の場合

残返済期間:18年

返済金額:124,509円/月 総返済金額:46,770,782円(-5,522,761円)

②「返済額軽減型」の場合

残返済期間:25年

返済金額:99,292円/月 総返済金額:49,778,983円(-2,514,560円)

期間短縮 (残り期間同一で月々の返済金額を軽減)にすると、利息の軽減効果が約550万円と、非常に大きな効果がありますね!

ところで……

みなさんが繰り上げ返済を検討されている理由はどのようなものなのでしょうか?おそらく、「住宅ローンは家計への負担が大きいから」「ローンを組んだ当時の金利が高いから」などの理由ですよね。そんな方には、繰り上げ返済だけでなく、住宅ローンを見直すという手段もありますので、次でご紹介いたします。

■住宅ローンを見直した場合、効果はどれくらいあるの?

では、手元資金を利用することなく、住宅ローンそのものを見直した場合はどうなるのでしょうか?

先ほどと同条件で、フラット35(全期間固定)の最新金利(平成30年2月時点:1.2%)で借り換えを行った場合のシミュレーションがこちらです。

【借換え前】

金利:3.53%

返済金額:124,509/月 残返済期間:25年 残総返済金額:37,352,700円……(A)

【借換え後】

金利:1.2%

返済金額:95,688円/月 残返済期間:25年 残総返済金額:28,706,400円……(B)

【利息軽減金額】

(A)-(B)=8,646,300円

借り換え手数料として約60~100万円程度はかかりますが、手元資金をそのまま残しつつ、金融機関を変えるだけでこれだけ利息を軽減できたら大きいですよね。

上記の例のように、現在の住宅ローン金利が2~3%台で、繰り上げ返済を検討されている方は、その前にまず住宅ローンの借り換えをおすすめいたします。一方、教育資金や老後資金の準備などがしっかりとできていて、住宅ローンの借り換えをしてもほとんどメリットの出ない方(借り換え効果が0~20万円程度の方)には、繰り上げ返済をおすすめいたします。

いかがでしたでしょうか?住宅“ローン”という言葉から、借金に対して抵抗のある方はなるべく早く返そうという意識の強い方が多いです。しかし、住宅ローンだけに捉われず家計全体で考えることにより、最適な返し方が見つかるかと思います。

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記事の転載元:Sodan[ソダン]
https://www.sodan-lp.jp/

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